Нужен типовой договор на аренду закладных

Господа, помогите, позарез нужна болванка договора на аренду закладных!

Ситуация: по офисному зданию между двумя офисами проложены наши слаботочные линии, необходимо заключить с собственником договор на аренду закладных.

Скинте на мэил или дайте ссылку на ресурс.

Заранее благодарю.

Договор на аренду кабельно-канализационных сооружений можно поискать... Но вот на аренду "закладных" - такого точно нету.

Вы опишите подробнее, что Вам конкретно нужно. Типовые договоры, как и типовые проекты, вещь хитрая - подходят ко всем ситуациям и ни к одной ситуации одновременно.

Ситуация следующая:
В офисном центре, кге наша фирма снимает офисы, имеется свой оператор связи (наша связь идет не через него).Мы проложили кабельную линию между двумя помещениями (Наша АТС (офис №1) -фальш потолок - улица (крыша) - офис №2), теперь необходимо официально оформить его прокладку с фирмой-собственником центра, принципиальные договоренности с ней имеется, осталось только заключить договор, наше руководство в свою очередь хочет, чтобы в договоре была прописана именно аренда трассы.

Ну и какие проблемы? ЗоСом предусмотрено, что оператор вправе размещать линии связи в зданиях и сооружениях третьих лиц, которые вправе требовать соразмерную плату. Иначе говоря, право ограниченного пользования помещениями - сервитут.
Вот и пишите договор предоставления сервитута. Это не совсем аренда, особенно учитывая, что линии связи размещаются не только в специально предназначенных сооружениях (трубах, кабельных каналах и т.п). Типового договора предоставления сервитута нежилого помещения у меня нет - тут крайне важна специфика. Но написать такой договор под ваши требования мы можем... тьфу, это уже реклама :frend:

Типового договора предоставления сервитута нежилого помещения у меня нет - тут крайне важна специфика.

А можно подробней о звере "сервитут". С чем его едят, какие особенности.

Спасибо за консультацию! Попробую озадачить наших юристов СЕРВИТУТОМ :vertag:

оператор вправе размещать линии связи в зданиях и сооружениях третьих лиц, которые вправе требовать соразмерную плату. Иначе говоря, право ограниченного пользования помещениями - сервитут.

Что делать, если оператор - один из собственников здания. Тоже серветут?

С уважением,
Артем

Не стоит путать людей иностранными словами. Частный сервитут может устанавливаться только в пользу собственника объекта недвижимости. Причем здесь операторы связи?
Можно предположить, что этот сервитут публичный, но тогда он должен оплачивться за счет органов государственной власти, установивших сервитут (ст. 23 Земельного кодекса). Никакой "договор предоставления сервитута" оператору связи в этом случае не нужен.
К слову, любой сервитут вступает в силу только после его государственной регистрации.
Кстати, есть мнение, что использование каналов для прокладки сетей связи не является арендой.

"Пункт 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает: "в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются -поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади". При этом "договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)"
Таким образом, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в принципе исходит из возможности заключения договора аренды части нежилого помещения и необходимости регистрации такого договора. Однако, говоря о договорах аренды части нежилых помещений, необходимо различать договоры, предметом которых служат отдельные помещения из состава нежилых помещений (например, одна комната из пяти), и договоры, чьим предметом является часть площади нежилого помещения (например, 10 м2 в комнате площадью 40 м2).
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Если исходить из этого определения, нет сомнений в том, что договор, предмет которого — передача собственником нежилых помещений во владение и/или пользование другого лица отдельного помещения, является договором аренды, поскольку отдельное помещение (комната), входящее в состав многокомнатного нежилого помещения, есть недвижимая вещь. Следовательно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок не менее одного года.
- Напротив, договор, объектом которого выступает определенная часть площади (пола, объема) нежилого помещения, не образующая отдельного помещения, трудно квалифицировать как договор аренды, ибо в данном случае отсутствует объект, который по своим физическим свойствам может быть признан самостоятельной вещью.
Так, ,в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сделан вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды: "Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды".
Кроме того, как следует из п. 1 Обзора суд, делая вывод о том, что анализируемый договор не является договором аренды, принял во внимание содержание гражданско-правового обязательства, составившего предмет договора. Существо этого договорного обязательства заключалось не в передаче истцу вещи во владение и/или пользование, а в предоставлении ему возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания.
Однако, признав, что данный договор не является договором аренды, суд отметил, что договор не противоречит ГК РФ и "отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора".
Таким образом, договор, по которому собственник помещения предоставляет своему контрагенту возможность на возмездной основе осуществлять определенную деятельность (торговать, выставлять или хранить продукцию и т. д.) в границах определенной части нежилого помещения, нет оснований относить к договору аренды. А следовательно, на подобный договор независимо от того, на какой срок он заключен — менее одного года или год и более, не распространяются правила Гражданского кодекса РФ ни о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609), ни о государственной регистрации договоров аренды зданий или сооружений (ст. 651), которые в соответствии с упомянутым информационным письмом Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года № 53 применяются к договорам аренды нежилых помещений."

Вообще, любой сервитут есть право ограниченного пользования некоего объекта, в качестве которого может выступать земельный участок (прямо предусмотренный в качестве объекта сервитута ст. 274 ГК, ч.1 ст 10 ЗоС), а также по принципу аналогии здания и иные сооружения.
Сервитут устанавливается для обеспечения "...прокладки и эксплуатации... линий ... связи" (ст. 274 ч1 абз2). Таким образом, объектом сервитута может являться не только земельный участок, но и любые другие помещения, роль которых аналогична для эксплуатации инженерной инфаструктуры.

Сервитут принципиально отличается от аренды, поскольку аренда по своей сути есть предоставление ВСЕГО объекта аренды, за исключением специально оговоренный в договоре частей, а сервитут есть право пользования исключительно той частью объекта, которая прямо указана в договоре и только для целей, указанных в договоре.
Возможность получения сервитута как ограниченного пользования зданиями и сооружениями третьих лиц для строительства и эксплуатации сооружений связи оговорено ст. 6 ЗоС, однако субъектом такого права почему-то могут являться исключительно организации связи (не просто операторы).

И еще раз оговорюсь, что использование зданий для размещения линий связи не является объектом аренды по своей правовой сути. Это именно право ограниченного пользования зданием (сооружением) для цели создания и эксплуатации сооружений связи.
Другое дело, когда заключается договор аренды помещений, в том числе для размещения узлов связи. Тут объектом аренды является не кабельный канал, межпотолочное пространство или их части, то есть часть помещения а помещение целиком. В таком случае заключается обычный договор аренды.

Еще раз подчеркну, что если положения ЗоС рассматривать как публичный сервитут, то ущерб, нанесенный собственнику земельного участка (или другого объекта недвижимости?) должен оплачиваться за счет органа государственной власти, установившего сервитут. Т.е. право размещения сетей связи должно быть бесплатным для всех операторов связи! Возникает явное противоречие с п. 3 и 5 ст. 6 ЗоС.
В целом, должен отметить что законодательство в области сервитутов довольно запутано. Насколько я понимаю, используемое в ГК понятие "сервитут" ближе к понятию "частный сервитут" в контексте Градостроительного и Земельного кодексов. Понятие "публичного сервитута", как таковое, в ГК вообще не предусмотрено. Причем, в соответствии с Градостроительным кодексом, публичный сервитут может быть установлен только по решению органов местного самоуправления, а в соответствии с Земельным кодексом, он может быть установлен также и законами и нормативными актами РФ и субъектов РФ.
Не могу пока понять механизма государственной регистрации публичного сервитута на размещение сетей связи, но совершенно однозначно, что такой сервитут вступает в силу только после госрегистрации. Сможете ли подсказать, как это сделать?

2 Фролов:
Благодарю за понуждение меня к подробному изучению темы сервитутов в отрасли связь. Я давно собирался, но как-то повода не было, а для книги это совершенно необходимо. Итак, вот, что у меня получилось, предлагаю обсудить:

1. Статьей 274 ГК РФ определено право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Часть 1 ст. 274 ГК гласит:

"Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного полльзования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда.... прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи.... а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута"

Ч. 4 ст. 274 ГК РФ устанавливает, что сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Согласно ст. 275 ГК, сервитут сохраняется при переходе прав собственности на обремененный земельный участок к другому лицу.

Очень важна для связистов ст. 276 ГК, согласно которой "По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен."

Статьей 277 ГК РФ прямо указывается, что "Применительно к правилам, установленным ст 274-275 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком."

Анализ вышеуказанных норм ГК позволяет сделать следующие выводы:

А. Сервитут устанавливается не только в отношении земельных участков, но и любой другой недвижимости (ст. 277).
Б. Субъектами сервитута могут являться СОБСТВЕННИКИ недвижимости, либо лица, имеющие право ПОСТОЯННОГО пользования объектами недвижимости. Поскольку арендаторы согласно ст. 606 ГК получают объект во ВРЕМЕННОЕ пользование. Таким образом, интересы арендатора не влекут установления сервитутов.
Заметим, что операторы связи формально вообще не являются пользователями недвижимости и ГК не предусматривает право операторов требовать установления сервитута для обеспечения своей деятельности в области связи.

Градостроительный кодекс статьей 64 определяет, что могут устанавливаться публичные и частные сервитуты. Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления
Частью 3 ст 64 ГрК опять упоминается, что сервитут устанавливается в интересах собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Ст. 23 ч.1 Земельного кодекса прямо указывает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Здесь надо отметить, что в отличие от Градостроительного кодекса, Земельный кодекс определяет возможность установления публичного сервитута на земельный участок на основании закона или иного НПА России, субъекта РФ или местного самоуправления. Однако нормы ЗК являются специальными и относимы только к земельным участкам, в отличие от норм Градостроительного кодекса, которые относимы к любым объектам недвижимости.

Выводы:

В. Публичный сервитут в отношении объекта недвижимости, за исключением земельного участка, устанавливается только НПА ОРГАНА МЕСТНОГО самоуправления, то есть федеральный закон или акт федерального органа исполнительной власти не является основанием для установления сервитута.

Частью 3 ст. 6 ЗоС предусмативается, что "Организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи.
При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами."

Надо сказать, что данная норма формально распространяется только на организации связи, которые, в отличие от просто операторов связи, осуществляют деятельность в области связи в качестве основного вида деятельности. Однако надо учитывать отсутствие в действующем законодательстве критерия "основного вида деятельности", но наоборот, статья 49 ГК устанавливает общую правоспособность коммерческих организаций, что полностью исключает ограничение их прав в зависимости от "основного" или "неосновного" вида деятельности, учитывая, что согласно ч.3 ст. 3 ГК, "Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу". По этой причине, нормы, устанавливаемые для организаций связи распространяются и на операторов связи.

Вопрос: можно ли считать нормы ст. 6 ЗоС правилами установления сервитута в отношении объектов недвижимости согласно ст. 64 Градостроительного кодекса? Видимо, можно, поскольку, хотя ЗоС не называет прямо термин "сервитут", смысл ст. 6 полностью совпадает с правовым смыслом понятия "сервитут" и соответствующее право распространяется на ограниченное пользование объектами недвижимости операторами связи для нужд, указанных ст. 6 ЗоС. Основание для применения аналогии права указано в ст. 6 Гражданского кодекса.
Данный сервитут является частным, поскольку Градостроительный кодекс не признает федеральный закон основанием для публичного сервитута, а Земельный кодекс в данном случае не относим к объекту правоотношений (земли связи мы здесь не рассматриваем).
Часть 3 статьи 274 предусматривает государственную регистрацию сервитута в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Смысл госрегистрации ясен - недопущение причинения ущерба лицу, в интересах которого установлен сервитут, при передаче при перемене субъектов права на объект, обремененный сервитутом.
Таким образом, законодатель требует регистрации сервитута на прокладку кабеля под потолком здания... что невозможно ввиду вызова скорой психиатрической помощи для заявителя сотрудниками регистрационного органа.
А арендаторы вообще лишены права требования об установлении сервитута.

Возрадуемся новейшему ЗоСу и восхвалим Реймана Л.Д., выдающегося юриста современности за тщательную проработку всех положений ЗоСа!

Браво!

Еще несколько замечаний к теме.
п. 5 ст. 6 ЗоС: "5. Операторы связи на возмездной основе вправе размещать кабели связи в линейно-кабельных сооружениях связи вне зависимости от принадлежности этих сооружений."
Т.е. право размещения сетей, гарантированное ЗоС, явным образом распространяется не только на организации связи, но также и на всех операторов связи.
Необходимо также отметить, что ЗоС определяет права организаций и операторов связи, а не собственников или постоянных владельцев объектов недвижимости. Поэтому гарантированное ЗоС право на размещение, строительство и эксплуатацию сетей не совпадает с понятием частного сервитута, приведенным в ГК.

Для отдельных видов публичных сервитутов, например для водного сервитута, государственной регистрации не требуется. В идеале можно стремиться к установлению аналогичных норм в отношении сервитута на размещение сетей связи.

Подводя итог всему вышесказаному, полагаю, что содержащиеся в законодательстве нормы о сервитутах в настоящий момент применить к размещению сетей связи практически невозможно, и имеет смысл говорить о заключении с владельцами недвижимости договоров о возмездном предоставлении операторам связи возможности размещения сетей связи и права доступа к линейно-кабельным сооружениям для строительства, обслуживания и эксплуатации сетей связи.
Данный договор заключается в соответствии с п.2. ст. 421 ГК и существенно отличается от договоров об установлении сервитута и договоров аренды. Госрегистрация такого договора не требуется.

Ссылка на п. 5 ст. 6 ЗоС в данном случае неправомерна, поскольку мы рассматриваем недвижимое имущество, которое не предназначено специально для размещения кабелей связи и не являющееся линейно-кабельными сооружениями согласно определению ст. 2 ЗоС.

Мне напротив представляется, что ЗоС специально расширяет перечень лиц, имеющих право требовать установление сервитута, включая в их число организации связи. Дело в том, что объект права полностью совпадает и идентичен сервитуту, а субъектный состав сам по себе не определяет сущность самого права. Поэтому неправильно говорить, что субъектный состав определяет право.

Мне все-таки кажется, что объектом договора на размещение линий связи является установление сервитута. По крайней мере, с объективной стороны это точно так. А вопросы госрегистрации, точнее ее отсутствия, можно решать пользуясь отсутствием специально определенного порядка такой регистрации.

Я рассмартиваею не объекты недвижимости в целом, а только кабельные каналы, трубостойки и иные объекты инженерной инфраструктуры, входящие (или не входящие) в состав объектов недвижимости и специально предназначенные или приспособленные для размещения кабелей связи. Все они являются линейно-кабельными сооружениями связи в соответствии с терминологией ЗоС.
ГК четко ограничен круг лиц, имеющих право требовать установления сервитута. Включение в этот круг всех операторов (или организаций) связи вызывает серьезные сомнения. Соответственно, круг лиц, в пользу которых может быть установлен частный сервитут, четко ограничен п.3 ст. 274 ГК.
Зачем притягивать сюда понятие сервитута и создавать самому себе проблемы, заключая договор о сервитуте в форме, не предусмотренной законодательством, а затем открещиваться от его регистрации, ссылаясь на отсутствие подзаконных актов, когда можно заключить договор в вышеуказанной мною форме?

Просто потому, что иначе исчезает объект договора! Посудите сами, можно ли рассматривать всерьез "предоставление возможности размещения кабелей связи"...
Возможность сама по себе условна и не содержит обязательств, что противоречит ст. 420 ГК, определяющей понятие "договора" как такового.

Я пытаюсь сформулировать объект договора на размещение кабелей связи - и никак не могу обойтись без сервитута. Хотя тоже очень хочется....

Цитата из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой":

"Суд указал, что... предметом /договора/ являлось ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ истцу ВОЗМОЖНОСТИ на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора."

Здесь слово "возможность" эквивалентно понятию "право". Однако размещение кабелей связи возможно, в отличие от рекламы, только путем строительства соответствующей линии связи.
Право осуществлять строительство не имеет отношение к аренде и регулируется иными нормативными правовыми актами.

Хотя Ваш пример хорош.

Срочнос!

Плиз... вопрос профессионалам..
:ovacia:

В контексте п. 3 ст. 8 ЗоС (независимо от названия договора), если договор заключен между двумя юр. лицами, он обязательно должен быть возмездным или нет??? Ведь по тексту: "вправе требовать плату", а вправе и не требовать.. :vertag:

Нет, не обязательно.
Но лучше, если он будет возмездным, потому что любые безвозмездные договоры - красная тряпка для налоговой. Однако возмездным он может быть за 500 рублей в год

Независимый консультант!
Большое человеческое спасибо за ответ. :frend:

Нужен типовой договор на аренду закладных

Нужен типовой договор на аренду закладных

Кто сейчас на конференции